Como entrar em multipropriedade imobiliária

A multipropriedade imobiliária substitui a segunda casa ociosa por frações com gestão profissional, tarifa de hotel de luxo e troca de estadias pelo mundo. É a tese defendida pelo empreendedor José Paim, da Kempinski Laje de Pedra, em Canela, no episódio 136 do podcast Como Você Fez Isso?, conduzido por Gustavo Dev Doido.

O que é multipropriedade imobiliária

Multipropriedade imobiliária é o modelo em que várias pessoas compram frações de um mesmo imóvel de lazer, dividindo uso, custos e eventualmente a renda do aluguel. No Brasil, o formato começou como produto de classe C e D, em destinos como Caldas Novas e Olímpia, com venda por semanas. No episódio 136 do podcast Como Você Fez Isso?, o empreendedor José Paim, sócio da revitalização do Kempinski Laje de Pedra, conta como levou a lógica das frações para a classe A.

A inspiração veio de outro mercado compartilhado: jatos e helicópteros. Paim observa que grandes empresários já compram frações de aeronaves, porque um jato voa centenas de horas por mês e o dono usa poucas. Ele percebeu que a mesma racionalidade poderia valer para apartamentos de alto padrão, vendidos em frações de 25% em vez de semanas isoladas, para atrair um público compatível com a marca.

Por que a segunda moradia tradicional é um mau negócio

A segunda moradia tradicional concentra 100% do investimento e 100% dos custos anuais em um imóvel usado, na média, cerca de 20% do tempo. Esse é o diagnóstico que José Paim faz a partir de décadas de observação do mercado: a família compra mais quartos do que usa, no que ele chama de "compra de mercado com fome", e ainda assume caseiro, manutenção, pintura, jardim e piscina.

Alugar para compensar também gera fricção. Quem já tentou anunciar uma casa em plataforma de aluguel sabe o trabalho de check-in, check-out, conferência de peças e anúncios, tudo isso para ocupar poucos fins de semana por ano. Na conta fria, segundo Paim, o financeiro não fecha; só o prazer justifica a compra.

O caso do próprio projeto ilustra o ponto. No hotel — Kempinski, rede de hotelaria de luxo fundada na Alemanha em 1897, com o Laje de Pedra eleito melhor projeto de hotelaria do mundo em 2022, segundo o entrevistado — a expectativa era vender majoritariamente frações. Surpresa: metade das vendas foram apartamentos inteiros, comprados à vista por clientes que nem pretendem alugar. A cultura de propriedade do brasileiro falou mais alto, e o modelo convive com ela.

Casa de veraneio, timeshare e multipropriedade: qual a diferença

Cada modelo de ter imóvel de lazer resolve a mesma vontade de um jeito diferente, e o custo disso aparece no uso, na renda e na liquidez. A tabela abaixo resume como os três se comparam segundo o modelo descrito por Paim no episódio:

Critério	Casa de veraneio tradicional	Timeshare clássico	Multipropriedade Kempinski
O que você compra	Imóvel inteiro	Semanas isoladas de uso	Frações de 25% com escritura
Investimento e custos	100% do valor e dos custos para ~20% de uso	Custo proporcional às semanas	25% do imóvel, gestão do hotel
Aluguel	Por conta do dono, com check-in e check-out	Limitado às semanas compradas	Pela tarifa da marca, o ano todo
Espaço para visitas	Fixo, mesmo quando ocioso	Não muda	Expansível na semana do uso
Troca por outros destinos	Não existe	Pouco comum	Via ThirdHome, alcance global

As quatro funções do apartamento compartilhado

Segundo Paim, um apartamento na multipropriedade imobiliária do Kempinski Laje de Pedra cumpre quatro funções que a casa de veraneio não cumpre. Cada uma ataca uma dor específica do proprietário de segunda moradia, e as duas primeiras já explicam boa parte da decisão de compra.

Uso sem administração

O primeiro benefício é usar o imóvel sem administrar nada. Você chega a um apartamento impecável e perfumado, e sai sem pensar em bombas d'água, mofo ou corte de grama. O hotel cuida de tudo, eliminando a fricção operacional que faz muita família abandonar a própria casa de férias.

Renda com tarifa de hotel

O segundo benefício é rentabilidade sem virar administrador de aluguel. O apartamento integra o portfólio do hotel e é alugado pela tarifa da marca, que é alta. A ocupação média projetada, segundo o próprio Paim, fica entre 65% e 75% ao ano, em Gramado e Canela, projeção que ele descreve como conservadora. São números declarados pelo empreendedor, não auditoria independente.

Expansibilidade

Expansibilidade resolve o problema de espaço pontual: seu apartamento cresce na semana em que você recebe gente.

Mobilidade

Mobilidade leva o investimento com você: sua semana em Canela vira uma estadia em outro país.

Dois pontos merecem detalhe próprio, porque são os mais inovadores do modelo.

Expansibilidade: um apartamento que cresce na hora do uso

Expansibilidade é transformar temporariamente o seu apartamento em um maior, e funciona em quatro passos:

1. Você deposita no sistema uma semana futura, em um período em que não usará o imóvel.
2. Na semana em que precisa de mais espaço, requisita apartamentos adicionais junto ao seu.
3. O sistema libera as unidades: um imóvel de 100 m² pode virar 200, 300 ou 400 m² para receber convidados em um aniversário ou feriado.
4. Terminado o período, o apartamento volta ao tamanho original, e a semana depositada fica disponível no sistema.

A função ataca outro desperdício clássico: a casa de 500 m² com quartos fechados o ano inteiro, comprada para dois ou três eventos por ano. Com frações expansíveis, você investe menos e resolve o pico de demanda quando ele aparece.

Mobilidade: o investimento viaja com você via ThirdHome

A quarta função é a troca internacional de estadias. As unidades do projeto estão associadas à ThirdHome, plataforma nascida nos Estados Unidos da troca informal de casas entre amigos. Paim conta que o grupo inicial tinha 42 casas e que a rede hoje reúne, segundo ele, mais de 20 mil residências de luxo no mundo, com preço médio na casa de 2,5 milhões de dólares — números relatados pelo entrevistado na entrevista.

O funcionamento é simples: o proprietário deposita uma semana de sua casa em temporada média ou alta e escolhe uma semana em qualquer propriedade disponível no sistema. Quem tem imóvel em Canela sai na frente, porque a região tem nove meses de temporada média e alta por ano, aumentando a liquidez das semanas depositadas. Paim relata ter ficado em um apartamento em Chelsea, em Londres, entregando uma semana no Brasil e sem pagar os custos de manutenção que um imóvel próprio na Europa exigiria.

Barreiras de entrada: por que localização protege o investimento

Para Paim, o mercado imobiliário se comporta como um "mercado perfeito" da economia: milhares de ofertantes, milhões de compradores, informação disponível para todos e produtos parecidos, com os mesmos arquitetos e corretoras. Nesse cenário, a tendência do retorno é ser baixo, e o preço é balizado pelo estoque usado da cidade.

A saída que ele adotou a vida inteira é investir só onde existem barreiras de entrada fortes. A localização do Laje de Pedra — um loteamento à beira do Vale do Quilombo, com 45 anos de história de um hotel que já foi ícone nacional — é irreplicável. Ninguém consegue construir um segundo Laje de Pedra no mesmo lugar, e isso protege tanto o empreendedor quanto o comprador contra desistências e perda de valor.

Há ainda o problema do concorrente invisível: entre comprar um terreno em Moema e lançar o projeto passam-se anos, e cinco empresas podem aprovar torres vizinhas nesse intervalo, algumas com estrutura de capital que aceita margens mínimas. Quando o produto é genérico, você ganha o que todo mundo ganha, que é pouco.

Lição de marketing: faça produto para 30% do mercado

A regra que Paim resume em uma frase: quem quer agradar todo mundo não agrada ninguém. Ele projeta produtos para conquistar cerca de 30% do mercado e aceita que os demais 70% odeiem, porque só assim o público-alvo encontra algo nota 10, em vez de mais um terno azul-marinho nota 7.

Essa lógica explica os lançamentos da carreira dele. O Plano 100, nos anos 1990, ofereceu um apartamento com acabamento de padrão alto em 100 parcelas, com fiança bancária garantindo a entrega, porque o momento social era o da segunda geração urbana descobrindo o senso estético. Dez anos depois, o Max House apostou em espaços flexíveis e sem planta modular, para a geração que passou a valorizar individualidade em vez de escalada social.

No Kempinski não é diferente. Boa parte dos visitantes diz que jamais se vê em um hotel daquele padrão, e tudo bem: o produto foi desenhado para a fração do mercado que valoriza experiência, economia compartilhada e troca global. Como ele ilustra, nenhuma empresa, nem as mais valiosas do mundo, consegue convencer mais do que uma minoria a pagar o preço da sua tese.

FAQ sobre multipropriedade imobiliária

Multipropriedade imobiliária é a mesma coisa que timeshare?

Compartilham a raiz, mas não são iguais. O timeshare clássico vende semanas isoladas de uso; a multipropriedade vendida no projeto descrito por José Paim trabalha com frações de 25% do imóvel, com escritura, tarifa de hotel de luxo no aluguel e possibilidade de expansão e troca internacional de estadias.

Quanto tempo uma fração pode ser alugada?

No modelo do Kempinski Laje de Pedra, o apartamento entra no portfólio do hotel e é alugado pela tarifa da marca durante todo o ano, com ocupação média projetada de 65% a 75%, segundo declaração do próprio empreendedor no podcast.

O que acontece se eu precisar de mais espaço em uma viagem?

O sistema de expansibilidade permite depositar uma semana futura e requisitar apartamentos adicionais na semana em que você estará lá. Um imóvel de 100 m² pode comportar o equivalente a 200, 300 ou 400 m² pontualmente.

E se eu quiser viajar para fora do Brasil?

A associação com a ThirdHome permite depositar uma semana da sua casa em alta temporada e escolher uma estadia em outra propriedade da rede, em destinos como Londres, Paris, Miami ou a Toscana, sem pagar os custos de manutenção de um imóvel próprio lá.

Quem administra o imóvel e resolve a manutenção?

O hotel administra tudo: limpeza, manutenção, check-in e aluguel. O proprietário chega a um apartamento pronto e sai sem se preocupar com caseiro, pintura, jardim ou condomínio, diferentemente da segunda casa tradicional.

Fração de 25% vale a pena para quem viaja pouco?

Sim, e por um motivo contraintuitivo: como a unidade é alugada pela tarifa do hotel o ano todo, ela gera renda mesmo nas semanas em que você não está lá. Para Paim, quem viaja pouco é justamente quem mais se beneficia, porque o apartamento trabalha nas datas em que ficaria vazio.

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A maior lição desta conversa é que enxergar oportunidade é ouvir gente: o que incomoda o proprietário de segunda casa, o que a nova geração espera de um imóvel, o que ninguém ofereceu ainda. Se você também conduz entrevistas, aulas ou bastidores de negócio em vídeos no YouTube, esse conteúdo está parado, como a casa de veranéo da qual José Paim fala: cheio de valor e usado só uma fração do tempo.

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