# Como entrar em multipropriedade imobiliária

> Published 2026-10-10T18:16:14.838Z on https://www.crazystack.com.br/pt/p/como-entrar-em-multipropriedade-imobiliaria/
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A multipropriedade imobiliária substitui a segunda casa ociosa por frações com gestão profissional, tarifa de hotel de luxo e troca de estadias pelo mundo. É a tese defendida pelo empreendedor José Paim, da Kempinski Laje de Pedra, em Canela, no episódio 136 do podcast Como Você Fez Isso?, conduzido por Gustavo Dev Doido.

## O que é multipropriedade imobiliária

Multipropriedade imobiliária é o modelo em que várias pessoas compram frações de um mesmo imóvel de lazer, dividindo uso, custos e eventualmente a renda do aluguel. No Brasil, o formato começou como produto de classe C e D, em destinos como Caldas Novas e Olímpia, com venda por semanas. No episódio 136 do podcast [Como Você Fez Isso?](https://www.youtube.com/@comovocfezisso), o empreendedor José Paim, sócio da revitalização do Kempinski Laje de Pedra, conta como levou a lógica das frações para a classe A.

A inspiração veio de outro mercado compartilhado: jatos e helicópteros. Paim observa que grandes empresários já compram frações de aeronaves, porque um jato voa centenas de horas por mês e o dono usa poucas. Ele percebeu que a mesma racionalidade poderia valer para apartamentos de alto padrão, vendidos em frações de 25% em vez de semanas isoladas, para atrair um público compatível com a marca.

## Por que a segunda moradia tradicional é um mau negócio

A segunda moradia tradicional concentra 100% do investimento e 100% dos custos anuais em um imóvel usado, na média, cerca de 20% do tempo. Esse é o diagnóstico que José Paim faz a partir de décadas de observação do mercado: a família compra mais quartos do que usa, no que ele chama de "compra de mercado com fome", e ainda assume caseiro, manutenção, pintura, jardim e piscina.

Alugar para compensar também gera fricção. Quem já tentou anunciar uma casa em plataforma de aluguel sabe o trabalho de check-in, check-out, conferência de peças e anúncios, tudo isso para ocupar poucos fins de semana por ano. Na conta fria, segundo Paim, o financeiro não fecha; só o prazer justifica a compra.

O caso do próprio projeto ilustra o ponto. No hotel — [Kempinski](https://www.kempinski.com), rede de hotelaria de luxo fundada na Alemanha em 1897, com o Laje de Pedra eleito melhor projeto de hotelaria do mundo em 2022, segundo o entrevistado — a expectativa era vender majoritariamente frações. Surpresa: metade das vendas foram apartamentos inteiros, comprados à vista por clientes que nem pretendem alugar. A cultura de propriedade do brasileiro falou mais alto, e o modelo convive com ela.

## Casa de veraneio, timeshare e multipropriedade: qual a diferença

Cada modelo de ter imóvel de lazer resolve a mesma vontade de um jeito diferente, e o custo disso aparece no uso, na renda e na liquidez. A tabela abaixo resume como os três se comparam segundo o modelo descrito por Paim no episódio:

| Critério | Casa de veraneio tradicional | Timeshare clássico | Multipropriedade Kempinski |
| --- | --- | --- | --- |
| O que você compra | Imóvel inteiro | Semanas isoladas de uso | Frações de 25% com escritura |
| Investimento e custos | 100% do valor e dos custos para ~20% de uso | Custo proporcional às semanas | 25% do imóvel, gestão do hotel |
| Aluguel | Por conta do dono, com check-in e check-out | Limitado às semanas compradas | Pela tarifa da marca, o ano todo |
| Espaço para visitas | Fixo, mesmo quando ocioso | Não muda | Expansível na semana do uso |
| Troca por outros destinos | Não existe | Pouco comum | Via ThirdHome, alcance global |

## As quatro funções do apartamento compartilhado

Segundo Paim, um apartamento na multipropriedade imobiliária do Kempinski Laje de Pedra cumpre quatro funções que a casa de veraneio não cumpre. Cada uma ataca uma dor específica do proprietário de segunda moradia, e as duas primeiras já explicam boa parte da decisão de compra.

### Uso sem administração

O primeiro benefício é usar o imóvel sem administrar nada. Você chega a um apartamento impecável e perfumado, e sai sem pensar em bombas d'água, mofo ou corte de grama. O hotel cuida de tudo, eliminando a fricção operacional que faz muita família abandonar a própria casa de férias.

### Renda com tarifa de hotel

O segundo benefício é rentabilidade sem virar administrador de aluguel. O apartamento integra o portfólio do hotel e é alugado pela tarifa da marca, que é alta. A ocupação média projetada, segundo o próprio Paim, fica entre 65% e 75% ao ano, em Gramado e Canela, projeção que ele descreve como conservadora. São números declarados pelo empreendedor, não auditoria independente.

### Expansibilidade

Expansibilidade resolve o problema de espaço pontual: seu apartamento cresce na semana em que você recebe gente.

### Mobilidade

Mobilidade leva o investimento com você: sua semana em Canela vira uma estadia em outro país.

Dois pontos merecem detalhe próprio, porque são os mais inovadores do modelo.

## Expansibilidade: um apartamento que cresce na hora do uso

Expansibilidade é transformar temporariamente o seu apartamento em um maior, e funciona em quatro passos:

1. Você deposita no sistema uma semana futura, em um período em que não usará o imóvel.
2. Na semana em que precisa de mais espaço, requisita apartamentos adicionais junto ao seu.
3. O sistema libera as unidades: um imóvel de 100 m² pode virar 200, 300 ou 400 m² para receber convidados em um aniversário ou feriado.
4. Terminado o período, o apartamento volta ao tamanho original, e a semana depositada fica disponível no sistema.

A função ataca outro desperdício clássico: a casa de 500 m² com quartos fechados o ano inteiro, comprada para dois ou três eventos por ano. Com frações expansíveis, você investe menos e resolve o pico de demanda quando ele aparece.

## Mobilidade: o investimento viaja com você via ThirdHome

A quarta função é a troca internacional de estadias. As unidades do projeto estão associadas à [ThirdHome](https://www.thirdhome.com), plataforma nascida nos Estados Unidos da troca informal de casas entre amigos. Paim conta que o grupo inicial tinha 42 casas e que a rede hoje reúne, segundo ele, mais de 20 mil residências de luxo no mundo, com preço médio na casa de 2,5 milhões de dólares — números relatados pelo entrevistado na entrevista.

O funcionamento é simples: o proprietário deposita uma semana de sua casa em temporada média ou alta e escolhe uma semana em qualquer propriedade disponível no sistema. Quem tem imóvel em Canela sai na frente, porque a região tem nove meses de temporada média e alta por ano, aumentando a liquidez das semanas depositadas. Paim relata ter ficado em um apartamento em Chelsea, em Londres, entregando uma semana no Brasil e sem pagar os custos de manutenção que um imóvel próprio na Europa exigiria.

## Barreiras de entrada: por que localização protege o investimento

Para Paim, o mercado imobiliário se comporta como um "mercado perfeito" da economia: milhares de ofertantes, milhões de compradores, informação disponível para todos e produtos parecidos, com os mesmos arquitetos e corretoras. Nesse cenário, a tendência do retorno é ser baixo, e o preço é balizado pelo estoque usado da cidade.

A saída que ele adotou a vida inteira é investir só onde existem barreiras de entrada fortes. A localização do Laje de Pedra — um loteamento à beira do Vale do Quilombo, com 45 anos de história de um hotel que já foi ícone nacional — é irreplicável. Ninguém consegue construir um segundo Laje de Pedra no mesmo lugar, e isso protege tanto o empreendedor quanto o comprador contra desistências e perda de valor.

Há ainda o problema do concorrente invisível: entre comprar um terreno em Moema e lançar o projeto passam-se anos, e cinco empresas podem aprovar torres vizinhas nesse intervalo, algumas com estrutura de capital que aceita margens mínimas. Quando o produto é genérico, você ganha o que todo mundo ganha, que é pouco.

## Lição de marketing: faça produto para 30% do mercado

A regra que Paim resume em uma frase: quem quer agradar todo mundo não agrada ninguém. Ele projeta produtos para conquistar cerca de 30% do mercado e aceita que os demais 70% odeiem, porque só assim o público-alvo encontra algo nota 10, em vez de mais um terno azul-marinho nota 7.

Essa lógica explica os lançamentos da carreira dele. O Plano 100, nos anos 1990, ofereceu um apartamento com acabamento de padrão alto em 100 parcelas, com fiança bancária garantindo a entrega, porque o momento social era o da segunda geração urbana descobrindo o senso estético. Dez anos depois, o Max House apostou em espaços flexíveis e sem planta modular, para a geração que passou a valorizar individualidade em vez de escalada social.

No Kempinski não é diferente. Boa parte dos visitantes diz que jamais se vê em um hotel daquele padrão, e tudo bem: o produto foi desenhado para a fração do mercado que valoriza experiência, economia compartilhada e troca global. Como ele ilustra, nenhuma empresa, nem as mais valiosas do mundo, consegue convencer mais do que uma minoria a pagar o preço da sua tese.

## FAQ sobre multipropriedade imobiliária

### Multipropriedade imobiliária é a mesma coisa que timeshare?
Compartilham a raiz, mas não são iguais. O timeshare clássico vende semanas isoladas de uso; a multipropriedade vendida no projeto descrito por José Paim trabalha com frações de 25% do imóvel, com escritura, tarifa de hotel de luxo no aluguel e possibilidade de expansão e troca internacional de estadias.

### Quanto tempo uma fração pode ser alugada?
No modelo do Kempinski Laje de Pedra, o apartamento entra no portfólio do hotel e é alugado pela tarifa da marca durante todo o ano, com ocupação média projetada de 65% a 75%, segundo declaração do próprio empreendedor no podcast.

### O que acontece se eu precisar de mais espaço em uma viagem?
O sistema de expansibilidade permite depositar uma semana futura e requisitar apartamentos adicionais na semana em que você estará lá. Um imóvel de 100 m² pode comportar o equivalente a 200, 300 ou 400 m² pontualmente.

### E se eu quiser viajar para fora do Brasil?
A associação com a ThirdHome permite depositar uma semana da sua casa em alta temporada e escolher uma estadia em outra propriedade da rede, em destinos como Londres, Paris, Miami ou a Toscana, sem pagar os custos de manutenção de um imóvel próprio lá.

### Quem administra o imóvel e resolve a manutenção?
O hotel administra tudo: limpeza, manutenção, check-in e aluguel. O proprietário chega a um apartamento pronto e sai sem se preocupar com caseiro, pintura, jardim ou condomínio, diferentemente da segunda casa tradicional.

### Fração de 25% vale a pena para quem viaja pouco?
Sim, e por um motivo contraintuitivo: como a unidade é alugada pela tarifa do hotel o ano todo, ela gera renda mesmo nas semanas em que você não está lá. Para Paim, quem viaja pouco é justamente quem mais se beneficia, porque o apartamento trabalha nas datas em que ficaria vazio.

## Transforme entrevistas como esta em artigo

A maior lição desta conversa é que enxergar oportunidade é ouvir gente: o que incomoda o proprietário de segunda casa, o que a nova geração espera de um imóvel, o que ninguém ofereceu ainda. Se você também conduz entrevistas, aulas ou bastidores de negócio em vídeos no YouTube, esse conteúdo está parado, como a casa de veranéo da qual José Paim fala: cheio de valor e usado só uma fração do tempo.

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[Source video](https://www.youtube.com/watch?v=9Bcxoc_kb5g)